Статьи и публикации

К.А.Зернин

ПРАВА НА ЗЕМЛЮ ПРИ ПОКУПКЕ ДОМА

При приобретении индивидуального жилого дома в собственность необходимо уделить внимание правам продавца на земельный участок под этим домом. Покупка дома далеко не всегда означает и покупку земли под ним.

Если вы убеждены, что приобретаете одновременно и дом, и землю, необходимо удостовериться, что право собственности продавца зарегистрировано надлежащим образом и подтверждается соответствующими свидетельствами. Чаще на практике встречаются ситуации, когда права на землю у продавца дома не оформлены, а право собственности на земельный участок принадлежит муниципалитету или государству.

В этом случае продажа осуществляется только индивидуального дома, но не земельного участка. Тогда вопрос оформления прав на земельный участок ложится на покупателя уже после осуществления продажи. При этом покупатель должен понимать, что в этом случае есть два пути: 1) купить дом и начать оформление прав на земельный участок; 2) отказаться от сделки и продолжить поиски дома, но уже с оформленным правом на земельный участок. Как в первом, так и во втором варианте есть свои преимущества и свои недостатки.

Выбор первого варианта сопряжен со следующими моментами:

1)            имеется возможность участвовать в определении границ земельного участка;

2)            процедура оформления права на земельный участок является достаточно длительной – такая процедура может длиться около года;

3)            процесс оформления земельного участка является затратным в денежном отношении;

4)            существует риск отказа в предоставлении земельного участка в собственность, если земельный участок является ограниченно оборотоспособным и не может находиться в частной собственности.

При выборе же второго варианта необходимо принимать во внимание, что:

1)            цена сделки в этом случае будет существенно выше, поскольку, во-первых, вместо одного объекта недвижимости приобретается два – дом и земельный участок, а, во-вторых, продавец уже понес все необходимые денежные и временные затраты, т.е. решил все проблемы, а значит и сделал необходимую наценку;

2)            границы земельного участка и его конфигурация будут уже определены, а изменить их в соответствии со своими пожеланиями будет невозможно.

Таким образом, если хочется разом разделаться с этим вопросом и не тратить свое время на дооформление прав на свое приобретение, логично выбрать второй вариант. Если же привлекает перспектива сэкономить на цене покупки, нужно, набравшись терпения, идти первым путем. Процедуру оформления земельного участка можно в этом случае условно разделить на два этапа:

этап – формирование самого земельного участка как объекта недвижимости путем установления его границ в процессе межевания. На данном этапе есть возможность учесть свои собственные интересы относительно формы земельного участка, которую он будет иметь, а также площади этого земельного участка.

Для того чтобы сформировать земельный участок необходимо обратиться в лицензированную землеустроительную организацию за межеванием земельного участка. Данной организацией проводится геодезическая съемка земельного участка, определение допустимой конфигурации и возможного прохождения границ с учетом смежных землепользователей. Окончание данного этапа позволяет осуществить постановку земельного участка на кадастровый учет.

этап – оформление права на земельный участок. Этот этап дает возможность выбрать право, на котором будет принадлежать земельный участок: аренда или собственность.

Далеко не каждый потенциальный землепользователь хочет получить земельный участок в собственность, уплатив при этом выкупную стоимость, например, посчитав не выгодным, сначала платить выкуп, а затем еще земельный налог, вместо того, чтобы только вносить арендную плату.

Сама процедура оформления заключается в обращении к уполномоченному органу за предоставлением земельного участка с заявлением и необходимыми приложениями. После получения решения о предоставлении наступает стадия государственной регистрации.

При отсутствии желания вникать во все тонкости прохождения второго этапа и в то же время иметь ответственное лицо, знающее и понимающее нюансы процедуры, что само по себе уже является гарантией достижения положительного результата, осуществление данного этапа также, как и межевание, можно поручить профессионалам.